フィリピン不動産投資の失敗例から学ぶリスクとその対策

フィリピン不動産

GDP成長率は著しく、今アジアでもっとも投資に向いている国の1つと言われるフィリピン。そんなフィリピンで不動産投資をしようという人も増えているようです。
しかし、確実に投資で資産を増やしていく人がいる一方、不動産投資に失敗し、こんなはずではと後悔している人たちもいます。

今回は、フィリピン不動産投資の失敗例から、そのリスクを知っていただき、より安全に投資をする対策について解説していきます。

失敗例1.購入したフィリピン不動産の物件の価格が、上がるどころか、値下がりした。


「フィリピン不動産を購入すれば、どんな物件でも100%値上がりする」

そう不動産業者から聞かされ購入したのに、蓋を開ければ物件の価格が値下がりしてしまい投資に失敗した。そんな声を最近よく聞くようになりました。

実は、残念ながら2019年現在、フィリピン不動産はそんなに楽観的な市場ではありません。

2年ほど前、中国人へのビザが緩和されたことを受け、中国人富裕層たちがフィリピン不動産を爆買いした結果、物件価格が急上昇。

一方この数年、一般のフィリピン人の人件費は微増しかしておらず、フィリピン不動産の購入価格・賃貸価格と、実際に住める層の間に大きな溝ができています。

人口ボーナス期だから、賃貸で借りたい人は確かにいる、でも借りたい層の借りられる家賃と、不動産投資をしてインカムゲイン(家賃収入)を得たい人たちの想定する家賃にギャップが生まれ、高級コンドミニアムでは借り手がなかなか見つからないなどの供給過剰が起こってきているのです。

投資家達の思惑が外れた代表的なフィリピン不動産

それは、首都部マニラで2019年現在、最も値段の高いコンドミニアム「トランプタワー」です。

トランプ大統領が就任した時期と重なったのもあり、1平米あたり相場の2倍近い値段で取引が始まったにもかかわらず、公開と同時に70%近い物件が瞬時に売れるほど人気が爆発しました。

ところが、いざ2016年、待望の高級物件が竣工をしてみると、入居者がほとんどみつからない状況に。
なぜなら、トランプタワーの販売価格はもともと、相場の2倍。なので当然貸し出す時の家賃も2倍がつけられたのですが、その時にはすでに徒歩5分以内にトランプタワーの半値で賃貸できる物件がたくさんあったため、そんな高い家賃を払ってトランプタワーを借りようという人がいなかったのです。

この物件は現地のフィリピン人ではなく、外国人を賃貸のターゲットにしてはいましたが、ステイタスを求める富裕層はともかく、一般の外国人駐在員たちは相場の倍の家賃を出してまで、とはならなかったようです。

焦った不動産のオーナーたちから、「売却」希望が殺到しますが、当然、インカムゲイン(家賃収入)の期待できない物件の評価は、みるみる下がっていきます。
そのため簡単に新たな購入希望者が現れず、値段競争が始まり、どんどん物件の価格は急降下。プレビルド(建築の計画段階)から購入して、4年以上資金を眠らせたのにもかかわらず、物件価格が下がり、現在のフィリピンのトランプタワーは売却もできない負債としての側面が強くなっています。

現在トランプタワーだけでなく、同じような問題が起きてるフィリピン不動産は、この他にも多くあります。

投資価値のあるフィリピン不動産を購入するには市場調査が重要

それでは、どうすればインカムゲインもキャピタルゲインも狙える、投資価値のあるフィリピン不動産を購入することができるでしょうか?

それは市場平均価格より安く買うことです。当たり前と思うかもしれませんが、「プレセール・プレビルド」でも「新築」フィリピン不動産でも、市場の平均価格よりも安く買うことができれば、市場平均と同じ値段で売るだけでも、当然、売却時に利益を上げることができます。

では、どのように「市場の平均価格」より安い物件を探すかというと
下記4つの手順になります。

1.市場の平均価格をWEBで調べる、知る
2.市場の平均価格より安い物件に目星を付ける
3.実際に現物を見る
4.支払い方法、価格を交渉する

フィリピン不動産の市場価格は、下記のようなサイトから調べることができます。

〇Dot Property
https://www.dotproperty.com.ph/

〇Lamudi
https://www.dotproperty.com.ph/

両サイトともメトロマニラ首都圏の基本的なフィリピン不動産に対応しています。
購入(buy)、賃貸(rent)の区別対応、コンドミニアムだけでなく、アパートや商業施設の検索可能です。
マカティ、BGCといった地域に絞るだけでけでなく、地図上での検索や、フィリピン不動産名を直接入力しての物件検索もできるようになっています。

これらの機能を駆使することで、同じフィリピン不動産物件でも、
「より安い価格帯の部屋がないか」
「その周辺の相場はいくらか」
「相場と比較して、その物件が高いか安いか」

を知ることができます。

失敗例2.購入したフィリピン不動産が賃貸できず、利回りが0


日本の不動産を買うより利回りがいいと説明され、インカムゲイン(家賃収入)を期待してコンドミニアムを購入したのに、いつまでたっても借主がつかない。

フィリピン不動産が賃貸できないときには、大きく

1)賃貸レートが高すぎて、借り手のニーズに合わない。
2)フィリピン不動産管理業者が、積極的に客付けの営業・集客をしていない。
3)内装工事、家具の好みが、借り手の希望と合わない。

の3つの理由が考えられます。

1)賃貸レートが高すぎて、借り手のニーズに合わない。

高い利回りを出すためには、当然高い家賃で貸すべきですが、他のフィリピン不動産の賃貸レートと注意深く比較する必要があります。
2019年現在ですと、主要都市のマカティ・BGCのコンドミニアムは、1㎡あたり月800~1000ペソ程度の価格で賃貸貸しされています。

【例】マカティの30平米のベッドルームの場合
   月の家賃 24000ペソ(30㎡×800ペソ)~30000ペソ(30㎡×1000ペソ)前後

これ以上の価格で貸そうとする場合、借り手に、平均価格以上に住みたいと思わせる何かが必要になります。

もし、このレートで貸し付けをしたら、購入した不動産の賃貸利回りが3%程度になってしまうというような場合、残念ながら、最初からそのようなフィリピン不動産を購入・投資してはいけません。

2)フィリピン不動産管理業者が、積極的に客付けの営業・集客をしていない。

賃貸客付けをしているフィリピン不動産の仲介会社は、日系の企業を含め複数ありますが、それぞれ得意な地域が違いますし、能力の差が当然あります。

貸し付けに弱い会社にフィリピン不動産の管理をお願いしてしまうと、いつまでたっても、借り手が見つからない可能性が出てきます。

3)内装工事、家具の好みが借り手の希望と合わない

フィリピン不動産は、一般的に「家具」込みで貸し出すことが一般的です。
この家具のデザインや、色使い、必要な家具がそろっているか、水回りの環境、ベッドのサイズ等々が、借り手の希望にあっていないと、借りたいという人は現れません。

しかし、良かれと思って、高い家具ばかりをそろえてしまっても、初期投資額が増えてしまい利回りの低下につながります。

フィリピン不動産投資の場合、自分が住むわけではないので、自分の好みを押し付けることなく、程よい金額で借り手のターゲットニーズを明確にした家具選び、内装を心がける必要があります。

失敗例3.フィリピン不動産が竣工しなかった

プレセール・プレビルドのフィリピン不動産を購入した際に起こる事故です。

プレセール・プレビルドのフィリピン不動産は、計画段階で買うことで安く購入できるのが魅力ですが、一方で、ディベロッパーが建設資金をショートしてしまった場合、竣工しないというリスクが存在します。

この場合、今まで分割して払った資金は返却されません。プレセールにはフィリピン不動産が竣工しないリスクを背負う分、代わりに安い価格で購入できるという側面があります。

しかし、2019年現在、基本的にフィリピン証券取引所に上場しているような大手不動産会社のフィリピン不動産は、100%プレセールのフィリピン不動産でも竣工しています。

万が一、大手ディベロッパーの不動産が竣工できないようなプロジェクト上の問題が浮上時手も、大手ディロッパーは、銀行やインフラ整備、エネルギー事業、小売業など数多くの事業を手掛ける財閥企業の傘下にあることが多いため、かなりの資産、およびブランド力を持っているため、これらのフィリピン不動産が竣工しないリスクは、かぎりなく低くなります。

そのため、コンドミニアムを購入したが肝心のコンドミニアムが完成しなかったという災難を避けるためには、大手ディベロッパーがつくるフィリピン不動産を購入するのが一番ですが、大手ディベロッパーの物件はどうしても値段が高くなりがちで、賃貸収入の利回りが低くなってしまう可能性が出てきます。

中小レベルのフィリピン不動産ディベロッパーなら、竣工リスクは高まりますが、完成した際に大手ディベロッパーよりも利回りが出る可能性も高いです。

利回りが低くても安全をとるか、リスクが高くなっても利回りをとるか、難しい問題です。

しかし、実は利回りの高い中小レベルのフィリピン不動産ディベロッパーの物件でも、比較的安全なものを探す方法は存在します。その方法をぜひ知りたい、という方はこちらまでお問い合わせください。

失敗例4.フィリピン不動産を紹介した人が連絡不能になり、購入手続きが煩雑になった


プレセール・プレビルドのフィリピン不動産を購入した際に、起こる問題です。
一般的な日本人の方がフィリピン不動産を購入する場合、下記のいずれかの方法に分かれると思います。

1)フィリピン人のブローカーから購入する。
2)フィリピン人のディベロッパーの社員から購入する。
3)日本人の不動産仲介会社に頼む。

しかし、実はこれ、どの方法でも、危険が潜んでいます。

1)フィリピン人のブローカーから購入する。

フィリピン不動産を購入する際、一番選んではいけない方法です。
フィリピンのショッピングモール等を歩くと、フィリピン不動産のスケールモデル(物件の完成予想のミニチュア)がある不動産販売ブースが立ちならび、そこでフィリピン不動産のビラを撒いているフィリピン人ブローカーたちがいます。

彼らは、不動産の専門家でもなければ、ディベロッパーの社員でもないアルバイトのことが多く、フィリピン不動産を販売した際のディベロッパーからのコミッション(紹介料)狙いで、販売をしています。

フィリピン不動産を購入するまでは、密な連絡が取れますが、ひとたび、売れたものなら、その後のフォローをする人は、非常に少ないのが現実です。

また、こういう人たちは、そもそもなぜその物件がいいのか、利回りがいくらか、転売価格がいくらになりそうか、理解して販売している人が少ないので、話を聞いても、要領を得ない返事が非常に多いのが特徴です。

売り逃げされた結果、物件のその後の支払いや、物件竣工時の鍵の受け渡し方法がわからなくなった等の問題を起こりがちなので、フィリピン人ブローカーには気をつけなければいけません。

2)フィリピン人のディベロッパーの社員から購入する。

ショッピングモールにいるアルバイトのブローカー等に比べると、まだ安心できます。
しかし、注意点としては、担当してくれている社員が、部署異動により、突如連絡なく、そのディベロッパーの別のプロジェクトの担当になってしまうことがあることです。

 ディベロッパーも次から次へとフィリピン不動産を作るため、そのプロジェクトを完売したら、次のプロジェクトに移動するのは、当たり前といえば、当たり前ですが、この時に、誰を窓口にしていいのか、わからなくなってしまうことがあります。

 また、フィリピン不動産のプレセール物件は、竣工時期が基本的に予定より遅れることが普通です。スムーズな鍵の受け渡しや、内装工事をいれるためにも、密に連絡をとれる信頼できる社員を見つけることが大切です

3)日本人の不動産仲介会社に頼む。

 フィリピン不動産を購入する際は、言語の壁の問題もありますし、やはり日本の不動産仲介業者を介すのが最適です。

しかし日経業者といっても、現地にオフィスを構えず、日本でだけフィリピン不動産販売の仲介をしている個人・業者がいます。これは極めて危険です
その業者がつながっている先が、上記のフィリピン人ブローカーや正社員の場合、急な人事異動や退職が起きたときに、この業者も連絡手段を失う可能性が極めて高くなるからです。

他にも、フィリピン不動産の竣工状況は、ディベロッパーからアナウンスは来ないので、自分の目で見ることが必要となってきます。しかし、日本在住の投資家さんは、そんなに頻繁にフィリピンに通い、購入したフィリピン不動産を黙視し続けるということはなかなか物理的に難しいはずです。

そんな時、フィリピン現地にオフィスを構え、緊急時の対応や物件の竣工状況を報告してくれる人がいるかどうかが、非常に大切なポイントになります。

しかし、フィリピンにいると南国気質に日本人でも染まってしまいがちなので、日経業者と言いながら、連絡がルーズになったり、物件の管理・報告がおろそかになる業者も多くあるのも事実です。このような業者に当たってしまうと、始終やきもきしなければいけない可能性があります。

信頼の置ける不動産業者を見極めよう

このようなことから、フィリピンで不動産投資をするならば、不動産仲介業者を正しく見極める必要があります。

基本的なポイントは、下記の3つです。

 1.フィリピン現地にオフィスを構えている日系の不動産会社か
 2.メールや問い合わせへの返事の速さ、頻度
 3.相手は、フィリピン不動産の専門家かどうか

まず、建設の進み具合をレポートしてもらったり、何かあった場合にもすぐ対応してもらったり、竣工した後、賃貸にする場合は客付けや管理といったものをしっかりしてもらうためには、フィリピンにオフィスを構えている日系の不動産会社であることは必須です。

次に、メールや問い合わせへの返事の速度等は、かならずチェックしましょう。
日系企業だからといっても前述したとおり、かなりのんびりした会社も存在します。

実際に、インターネットで見つかる不動産仲介会社に10件以上連絡してみれば、返事が返ってくる会社は、半数以下という状況に驚くことになるでしょう。
連絡が遅い業者に、自身の大切なフィリピン不動産を預けてしまったら、どうなるか。当然、投資の失敗の元へとつながっていきます。レスポンスの速さは重要です。

最後に、そのフィリピン不動産仲介者のレベルを見極めましょう。
日系のフィリピン不動産の仲介会社では、若い年齢層の人も働いていますが、現地採用で月7~8万ペソ(16万円程度)の月給で働いている人が多いです。

彼らは、当然フィリピン不動産を買う資産もなく、買った経験もありません。またFPや宅建士のような専門家をこの値段で基本的に雇うことはできません。

そんな彼らからのアドバイスは、「この物件は、アヤラ財閥がつくった」「この物件はパリスヒルトンとコラボしている」「ここは、スカイデッキプールがある」と、数字に関係のない主観的なフィリピン不動産の利点を説明が非常に多いでしょう。

しかし、大切なことは、
●フィリピン不動産の立地、
●周囲のフィリピン不動産と比べていかに安いか
●周囲のフィリピン不動産の空室率
●予想表面利回り
●今後の開発計画と値上がり予測

といった、すべて数字です。
どんな立派なブランドや、アメニティ施設があろうと、値段が下がる、賃貸付けができなければ、投資の視点からすると、負債になりかねません。

こういった説明がきちんとでき、適切なアドバイスをしてくれるプロの不動産業者と取引をすることが何より大切になってきます。

私たちS DVISIONは、フィリピンに本社を置き、銀行・投資・不動産・BPOを行う日系金融企業です。不動産においては、ネットワークの強みを生かし、確かな一次情報を集め、フィリピン不動産のスペシャリストの目で見て、本当にお勧めできる物件だけをご紹介しております。
フィリピン不動産に興味を抱かれたら、ぜひ一度お問い合わせください。