プレビルドとは 海外不動産の基礎知識①

フィリピン不動産, 海外不動産

日本でしか不動産を購入されたことのない人は、知らない言葉かもしれませんが、海外の不動産の購入を検討するときによく聞く「プレビルド」。

海外不動産投資でキャピタルゲインを狙うなら、知っておいたほうがいい仕組みですが、
お得に海外不動産を購入できる反面、リスクを知って置かないと大きな損害を追うことも。

今回はそんなプレビルドについてメリット・デメリットも含め解説していきます。

プレビルドとは

プレビルドとは、文字通り「建つ前」に不動産を購入することです。日本の不動産ではこの販売方法は禁止されていますが、東南アジアの不動産の購入をする場合によく使われる方式です。

日本で不動産を購入する場合は、まず頭金を払って物件の完成時に残りを一括で払うという2分割になります。
しかし、プレビルド方式の場合、分割して購入代金を支払うこともできます。海外不動産はローンを組みづらいので(組めても総額の50%~70%だったり、金利がかなり高かったり)とりあえずの手持ちが少ない人でも不動産の購入チャンスが広がる方法です。

 プレビルドの支払い方法

支払い方法は物件によっても様々です。完成まで4年間かかるコンドミニアムを契約して、48分割で毎月支払っていくという形式のものもあれば、30%を4年間かけて払って残りを竣工時にローンで借りて払う、最初に半分払って残りの半分は完成後に支払う、最初に全額支払うことで総額の5~10%を割引してもらうという形もあります。

手持ちの資金や、投資の用途(インカムゲイン・キャピタルゲインを狙う、分散投資、節税など)によっても適切な支払い方法は変わってきますので、「支払い方法はこの1択です」というような業者ではなく、親身になってベストな支払い方法を提案してくれる不動産業者に相談することが大切です。

プレビルドのメリット

前述した通り、分割で購入資金を支払うことができるというのもメリットですが、プレビルドにはその他にも購入者にとってメリットがあります。それは

販売初期に買うほど安く不動産を購入することができること。

建設途中の計画段階の物件を買うプレビルドでは、建設が進むほど、デベロッパーの売り出し価格が上がっていきます。ですから、海外不動産を購入しようと思ったら、早い段階で情報を仕入れることができれば、それだけ安く物件を購入できるということになります。

ここでフィリピン不動産を例に、ディベロッパーの値上げの仕組みを解説しましょう。

例えば総数500室の物件を、作る予定があるディベロッパーA社にあったとします。

このフィリピン不動産500室のうち、最初の50室は1室1000万円とします。
フィリピン不動産の購入数  0~50室まで:販売価格1000万円
フィリピン不動産の購入数  50~100室まで:販売価格1050万円(5%購入価格の増加)
フィリピン不動産の購入数 101~150室まで:販売価格1100万円(10%購入価格の増加)
フィリピン不動産の購入数 151~200室まで:販売価格1150万円(15%購入価格の増加)
フィリピン不動産の購入数 201~250室まで:販売価格1200万円(20%購入価格の増加)
フィリピン不動産の購入数 251~300室まで:販売価格1250万円(25%購入価格の増加)
フィリピン不動産の購入数 301~350室まで:販売価格1300万円(30%購入価格の増加)

このようにフィリピン不動産ディベロッパーは、その不動産の販売数・購入数が増えるにしたがって、物件の価格を吊り上げ続けます。

フィリピンでは、不動産ディベロッパーの大中小規模関わらず、一番早い時期に不動産を買えば、最低でも20%~30%と、フィリピン不動産は価格が上がるように設計されています。

ですからこの物件で言えば、購入数が50室までいかないうちに物件の契約をすれば、購入数が350室の段階で購入した人より、300万円安く購入することができることになります。

このように販売初期に安い値段で物件を購入し、完成後に物件を高く売るプレビルド投資という投資方法もあります。

プレビルドのデメリット

いいことづくめのように見えるプレビルドですが、気をつけなければいけないデメリットも当然存在します。

まずはデベロッパーの倒産リスクです。

物件がまだ出来上がる前に契約し支払いをしていくため、デベロッパーの倒産等によって、物件が完成しなかった場合、その分損失が出る恐れがあります。
ただ、フィリピン不動産に限って言えば、大手デベロッパーが建設したコンドミニアムなどで、竣工しなかったという物件は今の所存在していないので、そのリスクは少ないように思います。

ただ、もう一つのリスクとして、物件の価格が思ったよりも上がらず、キャピタルゲインを得られないというものがあります。

これは大手だから絶対に大丈夫だというものではないので注意が必要です。前述したように、デベロッパーの売り出し価格というのは確かに時間がたつにつれて上がっていく傾向はあります。しかし、売り出し価格と実際に売却しようと思った時の価格は違います。

「この物件はこれから人気が出ますよ、価格がもっと上がっていくので今がチャンスです」と不動産仲介業者に言われて購入した物件が、蓋を開けてみれば想定していた価格まで上がらず、賃貸に出しても借り手が見つからず、売却しようとすると、購入価格より安い金額を提示される、資産を増やそうと海外不動産を購入したのに、結局資産を減らすことになっては元も子もないですね。

ですから、プレビルドで海外不動産を購入する際には慎重な見極めが大切です。そしてそれよりも慎重に不動産業者を探すことは重要です。

プレビルド物件を不動産業者に仲介してもらうならば、あなたの利益を一番に考え、
時には「その物件はお勧めできません」と購入を止めてくれるような不動産業者を選ぶべきです

S DVISIONホールディングスは、フィリピンに本社を置く、日系金融リーディングカンパニーです。フィリピン不動産のスペシャリストが、この物件なら間違いない、と胸を張れるフィリピン不動産以外はお勧めしていません。

プレビルドで海外不動産投資をお考えの方はぜひ一度ご相談ください。