ホテルコンド とコンドミニアム、購入するならどちらがお得?

2019年11月23日フィリピン不動産, 海外不動産

海外不動産の購入を検討するとき、土地付きの一軒家を購入するのか、コンドミニアムを購入するかという選択があります。
そもそも外国人は土地を購入できない国では、コンドミニアムしか購入できませんが、コンドミニアムにも通常のコンドミニアムと、ホテルコンド 、コンドテルなどと呼ばれる形態の短期貸しのホテルタイプのコンドミニアムのどちらを購入するのがいいか悩むところでしょう。
不動産はどんな目的でその物件を所有したいのかによって、選ぶべき種類が変わってきます。
今回は、日本ではあまり聞き馴染みのないホテルコンド とコンドミニアムの違いについて解説していきます。

居住用やセカンドハウスとして使うならコンドミニアム

一般的なコンドミニアムとは、日本でいう分譲マンションのことで、毎月の管理費が必要になり、共有スペースのメンテナンスやセキュリティー、清掃などは管理組合によって管理されています。
海外移住を考えている人、海外にセカンドハウスを持っていつでも自由に行きたいという人にはコンドミニアムを購入することをおすすめします。

メリット

居住目的で自分が使うこともできますし、賃貸に出して家賃収入を得ることもできます。
海外移住をして居住用に使う場合はもちろん、ハワイなどのリゾート地で別荘として使う場合、オンシーズンでもホテルの予約を気にせずいつでも利用できるというメリットがあります。
自分名義のコンドミニアムなので、インテリアも自分好みにカスタマイズすることができるのも楽しいですね。

デメリット

海外のコンドミニアムというのは、日本のマンションよりも建物の作りが粗雑なことも多く、度々電気系統が故障したり、水道が不具合を起こしたりと、思ってもみない修繕費がかかる上に、対応が遅くイライラさせられることも多いことは心得ておく必要があります。

また、賃貸収入を期待して投資用にコンドミニアムを購入しても、賃貸づけがうまくいかないと期待している利益は受けられず、管理費ばかりがかさんでいくことになります。
そして、そのコンドミニアムを売却しようとなった時にも、人気の高いエリアの優良物件を購入していればあまり問題はないのですが、安かったからという理由だけであまり需要のないエリアの物件を購入していた場合、なかなか買い手がつかず苦戦するといった話もよく聞きます。
もし、手放す可能性があるならある程度出口戦略(売却に対する対策)も購入時の時に考えておくことと、売却まで親身になって世話をしてくれる仲介業者を選ぶことが必要です。

空室リスクを減らしたいならコンドテル


短期貸し(1日ホテルのように日貸しをする)で、通常のコンドミニアムの賃貸収入・利回りをはるかに向上するタイプの物件が存在します。
このようなコンドミニアムは「ホテルコンド」「サービスユニット」と呼ばれ、名前の通りホテルの機能を持つコンドミニアムのことを指します。
投資目的で海外不動産を購入するなら、ホテルコンドはおすすめできます。

ホテルコンド には、自分は使用せず、完全にホテルに貸してしまう方式のものや、自分が使わない時だけ短期貸しする方式、オンシーズンなど自分で自由に使うことはできないが、年数日は利用することもできる方式など様々なタイプがありますが、ここでは、フィリピンのコンドテルなどでよくある投資に最も適した「ホテル売上連動型」のタイプのホテルコンド のメリット・デメリットについて説明します。

メリット

ホテルコンドを購入すれば、ホテルの1室のオーナーになり、旅行者やビジネス旅行者向けに、自身の部屋を貸し出します。
この際のホテルの広告といったマーケティングや、受付対応、支払いの管理、清掃、物件の修繕等は、すべてホテルが行ってくれ、オーナーであるあなたは、何もする必要がありません。

しかも、このタイプのフィリピン不動産の利回り計算は、そのホテルの全室の稼働率/自分の部屋の大きさ(平米数)で計算されるため、自身の部屋が1月間、ずっと空室であったとしても、ホテル全体の稼働率に応じて、利益をもらうことが可能です。

ホテルコンド全室が、30日中27室予約で埋まった(稼働率90%)→全オーナーに90%の利益
ホテルコンド全室が、30日中24室予約で埋まった(稼働率80%)→全オーナーに80%の利益
ホテルコンド全室が、30日中21室予約で埋まった(稼働率70%)→全オーナーに70%の利益

国内不動産でも海外不動産でも、借主がいなければ家賃は0円になる空室リスク、失敗リスクがありますが、このようなホテルコンド、サービスユニットであれば、稼働率に応じた賃貸収入・収益を必ず上げることが可能です。

もちろん、稼働率が良くなるだろうというホテルコンド を選んで購入する必要はありますが、ホテルコンドは空室リスクを限りなく0にする非常に安定的な投資といえます。
次に、こうしたホテルコンド は人気が高いため、売却を考えた時にもすぐに売り手が見つかりやすい手離れの良さも魅力と感じる人が多いようです。

デメリット

デメリットは、ホテル側がしっかり管理してくれる分、通常のコンドミニアムより管理費が高いところが挙げられます。しかし前述しましたが、海外のコンドミニアムは例えばハワイなどであっても、水漏れした、電気系統がおかしいなど修繕費にお金がかかるという話があります。その度に修繕費を払わなければならない事、なかなかこない修理業者にストレスを抱えることを考えると、全て任せておけるホテルコンド の管理費はあまりマイナスにはならないはずです。
次に、条件の良いホテルコンド は発売と同時にすぐ完売するというのもよくあることで、欲しいと思っても中々購入することができないという点があります。
これについては、現地のデベロッパーの情報収集をしっかりしていてその地元に根付いている信頼のできる仲介業者を見つけ、自分の購入したい予算、条件を伝え、良いものがあり次第押さえてもらうといいでしょう。

まとめ

今回は特にフィリピンを例にお話ししましたが、居住用ならコンドミニアム、投資用で賃貸で貸したいならホテルコンドをおすすめする理由、おわかりいただけましたでしょうか。
もちろん、これは国やエリアによっても異なりますし、国によっては土地を購入するのが一番いいというところもあります。
また、場合によっては投資で考えるなら、不動産より株や債券の方がいいということもあります。
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